Prêt Immobilier Devise CHF: J’Emprunte en Francs Suisses

Vous travaillez à la frontière entre la France et la Suisse, et vous voulez faire un crédit ? Avez-vous déjà songé à un emprunt en devise CHF ? Faire un prêt en francs suisses permet parfois de profiter d’un meilleur taux, le taux de change Euros/CHF étant à surveiller de près. Mais alors dans quelle devise emprunter : CHF ou euros ? Je vais vous donner le mode d’emploi pour trouver le meilleur crédit ou pour renégocier votre prêt.

Faire un prêt en franc suisse

Les banques françaises qui se trouvent dans les départements frontaliers avec la Suisse permettent de faire un crédit en devises (pour certaines d’entre elles).

A lire aussi : notre guide des crédits à l’étranger.

Pourquoi faire un prêt CHF

Si l’on passe l’aspect pratique, à savoir rembourser son prêt dans la devise de son salaire, un crédit en francs suisses permet d’éviter les risques de change.

Cela est particulièrement important pour les prêts immobiliers en devises (CHF), où les mensualités à rembourser sont importantes, à la moindre variation défavorable du change peut mettre en difficulté les familles impactées.

Trouver le meilleur taux

Si le risque de change encouru est important lors d’un crédit immobilier, un prêt dans la devise CHF va aussi vous permettre d’emprunter à un taux souvent plus intéressant que celui proposer par les banques françaises lors d’un emprunt en euros.

Pour résumer : les deux gros avantages d’un emprunt CHF pour un frontalier

  • Sécurité contre les risques de change
  • Economie (prêt moins cher)

Ce à quoi vous devez vous attacher pour faire votre choix :

  1. Les conditions du prêt,
  2. La durée envisagée
  3. Votre situation personnelle.

Emprunter en Euros ou Francs Suisse ?

Je n’ai pas de réponse magique à vous donner, et vous vous en doutez, ce n’est pas si simple. Vous devez rester vigilant sur des détails qui ont leur importance, et prendre en compte les 5 points suivants dans votre processus de réflexion :

1. La durée

Est-ce que vous vous lancez dans un projet à court terme, ou bien votre achat est sur le long terme ? Une revente rapide ne changera pas grand chose à l’équation. En revanche, si vous remboursez sur 30 ans, c’est différent.

2. Êtes-vous certain de conserver votre travail pendant toute la durée de vos mensualités ?

C’est primordial si vous avez choisi l’option prêt en devises. Rappelez vous que une fois au chômage, vous toucherez beaucoup moins (salaire divisé par deux) et qu’aucun rachat de crédit ne sera possible pour vous.

3. Êtes-vous prêt à prendre un risque avec le change ?

Entre le moment où vous avez acheté et celui où vous allez revendre, le taux change ne sera plus le même. Si vous avez fait un prêt eu euros, le risque est nul.

4. Les conditions de l’assureur

Le prix qu’il va vous demander ne sera pas le même si vous voulez couvrir vos risques en francs suisses ou en euros. Lui, il ne se base que sur le risque.  Je vous laisse deviner lequel de ces deux prêts est le plus risqué.

5. Avez-vous prévu d’ acheter pour louer ?

Si votre investissement est locatif, je ne vous conseille pas de faire un prêt en devises. Pourquoi ? À cause du droit français. Vous n’avez pas le choix : vous devez être payé en euros par votre locataire si votre bien est loué en France. Du coup, vous supportez le risque de change chaque mois.

Le crédit CHF : une assurance pour les frontaliers

Etre travailleur frontalier en Suisse permet de pouvoir prétendre à un prêt des deux côtés de la frontière, et ainsi de bénéficier du meilleur système en cours, selon l’époque de l’année et les promotions des banques.

Pour les frontaliers qui veulent un crédit CHF, l’emprunt sera en euros, mais le remboursement dans la devise suisse. Rembourser un crédit en francs suisses permet de faire baisser sa mensualité, le plus souvent, jusqu’à 1,5%.

Faire un crédit immobilier en CHF

La crise aidant, il est possible d’avoir un prêt immobilier sans apport personnel, ce qui permet notamment aux jeunes ménages où à ceux qui se lancent dans la vie active de devenir propriétaire plus facilement. Le financement de votre habitation principale peut se faire de différentes façons en Suisse, comme avec le prélèvement d’une partie de votre épargne retraite. Que le système français en prenne de la graine !

Comment faire un crédit immobilier en CHF ?

Si la manoeuvre vous intérèsse, sachez qu’il est possible de s’adresser aux banques suisses mais aussi aux banques françaises qui ont la possibilité d’octroyer un prêt en devises. Les courtiers en ligne sont aussi d’excellents intermédiaires quand il s’agit de trouver le meilleur taux.

Les taux d’emprunt en franc suisse

Les crédits immobiliers vont baisser, en tout cas on l’espère, le niveau étant déjà assez bas. Les taux fixes pour des crédits CHF ont baissé dans la majorité des établissements bancaires.

Taux fixe ou taux variable ?

Je vous recommande le choix du taux fixe pour votre emprunt immobilier en devise Suisse (qui s’oppose au taux cape, qui peut évoluer pendant la durée du remboursement). Mieux vaut sécuriser un emprunt plutôt que de céder à un taux attractif qui peut se révéler être une chimère.

Encore une fois, ceux qui en ont la possibilité doivent envisager leur crédit dans sa globalité, en prenant en compte leur situation particulière de frontalier. On peut jouer sur les deux tableaux et faire baisser les taux pour souscrire dans la banque qui aura fait le plus gros effort.

Les différentes formules qui existent pour un emprunt immobilier

L’imagination des banquiers est sans limite. Les possibilités sont nombreuses, à chacune ses spécificités. Je vous invite à lire attentivement les quelques lignes qui vont suivre.

1. Le taux variable

C’est le LIBOR CHF qui va servir de base à la banque, qui va répercuter la hausse ou la baisse du taux de change à chaque nouvelle échéance.

2. Le taux capé

C’est aussi un taux variable, mais ajusté différemment, puisque la hausse ne peut pas dépasser un certain seuil. Généralement, c’est vous qui le choisissez, en privilégiant  la possibilité de « prendre » 1 ou 2 points de plus.

3. L’amortissement ajusté

Encore une variante, qui ne joue pas sur les mensualités si le taux bouge, mais sur la durée de remboursement. Cette possibilité permet de ne pas déséquilibrer votre budget de façon impromptue. De la même façon, si le taux baisse, vous rembourserez moins longtemps la banque.

4. Le mixte entre le taux fixe et le taux révisable

Vous allez passer les paliers, en commençant par rembourser votre prêt à taux fixe, avec des échéances qui sont les mêmes  mois après mois. Vous pouvez démarrer comme cela pendant 5 ans ou pendant 10 ans, tout va dépendre de la durée de votre crédit.

Le taux révisable interviendra après, et si vous avez de la chance, vous pourrez profiter des meilleures conditions offertes par le marché.

5. Le prêt à taux fixe

Celui-ci, tout le monde le connait. Pas de surprise. Vous remboursez selon les années prévues, et la somme prévue au contrat. L’évolution du taux CHF n’a aucune influence sur vos remboursements. Attention : le prêt à taux fixe ne doit pas dépasser 25 ans dans la plupart des banques qui le propose.

6. Le prêt in-fine

Même si vous n’avez pas fait de latin à l’école, vous allez comprendre. Pendant toute la durée du crédit, vous ne remboursez que les intérêts. La capital, lui, se rembourse à la fin du prêt.

Mode d’emploi pour les frontaliers

Pour les frontaliers « débutants », je vais reprendre quelques informations importantes que je viens de développer ici, en particulier sur l’avantage de faire un prêt en devises. Laissez moi vous donner un exemple :

Si vous êtes payé en CHF, mais que vous avez signé pour un prêt en EUR, vous êtes tributaire du taux de change. Si le franc suisse baisse, vos mensualités vont vous coûter plus cher. Le truc, c’est que vous ne pouvez pas le savoir à l’avance, et que vous ne pouvez rien y faire.

Pourquoi le prêt en devise n’est pas LA BONNE OPTION

Si vos remboursements se font dans la même devise que vos revenus, le risque du taux de change n’existe plus pour vous.

MON CONSEIL : prenez une garantie qui vous couvre par rapport au risque de change entre le moment ou la banque vous dit « oui » pour le prêt, et le moment où vous allez verser vos fonds. Si une des 2 devises dévisse dans ce laps de temps, ça n’aura pas d’impact pour vous (et votre pouvoir d’achat).

Attention aux arnaques

Vous en avez peut-être déjà entendu parlé par les médias : des milliers de français se sont déjà trouvés ruinés par leur prêt immo qui était indexé sur le franc suisse. C’est quand la banque centrale suisse a pris une décision qui a impactée la monnaie du pays : l’abandon du cours plancher. Résultat : + 20% à rembourser !

Car un franc suisse qui explose à la hausse, c’est déjà arrivé, et ça pourra encore arriver ! 20% en 2 jours, ça fait mal au porte-monnaie ! Et vous pouvez toujours essayé de contacter votre banque pour aller pleurer : elle ne fera rien d’autre que de vous proposer un Kleenex.

Pour ne pas vous faire avoir

Le gros souci dans cette histoire, c’est que ces français piégés ont cru souscrire un taux fixe, avec un discours du conseiller leur disant « le taux ne bougera pas ». Il ne faut donc pas faire confiance, et bien prendre le temps de lire les milliers petites lignes de votre contrat avant de signer ! Le mieux est de le faire viser par un intervenant extérieur à la transaction.

Renégocier son prêt immobilier en devise

Avec la baisse des taux d’intérêts, c’est certain que cela doit vous titiller un peu si vous avez souscrit un emprunt immobilier en devise. Reste que les modalités d’un tel rachat ne sont pas forcément faciles à mettre en oeuvre. Prenez votre calculette pour savoir si vous allez être gagnant ou perdant dans l’opération.

Les points à regarder :

1. Les pénalités de remboursement anticipé

Les banques ne sont pas des philanthropes, et si vous les quittez pour une autre, elles ont prévu des pénalités de remboursement anticipé sur le capital restant dû. Sachez qu’elle ne peuvent pas dépasser 3% du capital restant du. Ces pénalités dépendent de votre profil, et de votre capacité à négocier !

2. La garantie bancaire

Il va falloir en reprendre une. Elle se fait par une hypothèque ou par une société de caution. À cela, ajoutez les frais de dossier.

3. Votre taux d’endettement

Si vous faites rachetez votre prêt, essayez de faire baisser la durée restante. Mais tout va dépendre de votre taux d’endettement. Avez-vous la capacité financière de le faire ?

4. L’assurance emprunteur

Il va falloir trouver une nouvelle assurance. Sauf que si vous avez commencé à rembourser depuis un moment, vous avez avancé en âge. Hors, les assureurs fixe leur prime en fonction de votre âge au moment de la souscription. Et plus vous vieillissez, plus elle augmente…

Voilà, je pense que nous avons fait le tour de la question. Vous avez pu le constater : emprunter en francs suisse n’est pas une mince affaire, et cela même si vous avez gagné en pouvoir d’achat depuis que vous êtes payé en CHF. S’il vous faut peser le pour et le contre, il faut surtout ne pas vous précipiter dans votre prise de décision.